Die Besteuerung des sogenannten Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum war in der Schweiz über Jahrzehnte ein wiederkehrendes Thema – und mittlerweile steht ein umfassender Systemwechsel bevor. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften ergibt sich dadurch eine Phase der Umstellung mit sowohl Chancen als auch Risiken. Dieser Beitrag fasst zusammen, was bisher klar ist und worauf Liegenschaftsbesitzer jetzt schon reagieren sollten.
1. Was wir bisher über Abschaffung & Reform wissen
Der Eigenmietwert bezeichnet das fiktive Einkommen, das Eigentümer und Eigentümerinnen von selbstgenutztem Wohneigentum versteuern müssen. Das Reformpaket wurde Ende 2024 vom Parlament verabschiedet und im September 2025 von der Stimmbevölkerung angenommen. Die Umsetzung ist frühestens ab 1. Januar 2028 vorgesehen.
Wichtige Eckpunkte:
- Wegfall des Eigenmietwerts für selbstgenutzte Liegenschaften (inkl. selbstgenutzte Zweitwohnungen)
- Wegfall der Unterhalts- und Schuldzinsabzüge (mit gewissen Ausnahmen für Ersterwerber)
- Möglichkeit zur Einführung einer Objektsteuer durch Kantone für Zweitliegenschaften
- Profiteure: Eigentümer mit amortisierten Liegenschaften und geringen Unterhaltskosten
- Benachteiligte: Eigentümer mit hohen Unterhalts- oder Schuldzinsen
2. Empfehlungen für Liegenschaftsbesitzer
Aus Treuhändersicht sollten Eigentümerinnen und Eigentümer bereits jetzt folgende Punkte prüfen:
- Steuerliche Analyse der aktuellen Situation – Eigenmietwert, Unterhaltskosten, Schuldzinsabzüge
- Simulation der künftigen Steuerbelastung mit und ohne Eigenmietwert
- Planung grösserer Renovationen vor Inkrafttreten der Reform (sofern steuerlich abziehbar)
- Überprüfung der Hypothekarsituation und allfällige Anpassung der Amortisationsstrategie
- Prüfung der Investition: Selbstnutzung vs. Vermietung neu bewerten
- Frühzeitige Beratung und Information über kantonale Übergangsregelungen
3. Stolpersteine und Unsicherheiten
- Kantonale Unterschiede in der Umsetzung
- Zeitpunkt des Inkrafttretens (voraussichtlich ab 2028)
- Wegfall von Abzugsmöglichkeiten für Renovationen kann Eigentümer mit älteren Liegenschaften benachteiligen
- Zweitliegenschaften können künftig einer Objektsteuer unterliegen
- Mögliche Auswirkungen auf Immobilienpreise und Finanzierungsstrategien
4. Fazit
Der Wegfall des Eigenmietwerts bringt Vorteile für viele Eigentümerinnen und Eigentümer, ist aber kein pauschaler Steuergewinn. Abzüge entfallen, und kantonale Unterschiede bleiben bestehen. Eine frühzeitige Analyse und strategische Beratung ist daher zentral, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und Chancen zu nutzen.
Checkliste für Liegenschaftsbesitzer
☐ Aktuelle Steuerbelastung mit Eigenmietwert berechnen
☐ Hypothekarsituation prüfen und Amortisationsstrategie anpassen
☐ Geplante Renovationen zeitlich und steuerlich optimieren
☐ Simulation durchführen: Neue Steuerbelastung ohne Eigenmietwert
☐ Prüfen, ob Zweitliegenschaften von neuer Objektsteuer betroffen sind
☐ Finanzierungsstruktur mit Bank und Treuhänder besprechen
☐ Dokumentation aller Unterhalts- und Finanzierungskosten sicherstellen
☐ Frühzeitig steuerliche Beratung zu kantonalen Übergangsregeln einholen
5. Sonderfall: Vermietete Liegenschaften
Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft ausschliesslich selbstgenutzte Liegenschaften. Für vermietete Objekte bleibt die bisherige steuerliche Behandlung weitgehend unverändert. Das heisst: Mieteinnahmen gelten weiterhin als steuerbares Einkommen, während Unterhalts- und Schuldzinsenabzüge möglich bleiben.
Folgende Punkte sind für Eigentümer vermieteter Liegenschaften relevant:
- Einnahmen aus Vermietung bleiben steuerpflichtig – keine Änderung.
- Unterhalts- und Renovationskosten können weiterhin abgezogen werden.
- Bei gemischt genutzten Liegenschaften (z. teilweise selbst genutzt, teilweise vermietet) erfolgt eine anteilige Berechnung.
- Vermietete Zweitliegenschaften können zusätzlich von einer kantonalen Objektsteuer betroffen sein.
- Die Reform könnte indirekt Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, etwa durch veränderte Nachfrage nach Mietwohnungen.
Personen, die sowohl selbstgenutzte als auch vermietete Objekte besitzen, sollten eine getrennte Steuer- und Finanzanalyse durchführen. Durch die neue Rechtslage können sich insbesondere bei gemischten Liegenschaften komplexe Berechnungen ergeben.
Ergänztes Fazit
Während sich für selbstgenutzte Liegenschaften ein grundlegender Systemwechsel abzeichnet, bleiben vermietete Immobilien steuerlich weitgehend gleichgestellt. Die neue Regelung kann jedoch auch indirekte Auswirkungen auf Rendite, Investitionsentscheidungen und zukünftige Finanzierungen haben.
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